Gentile Proprietario,
ci scriviamo oggi con un aggiornamento che attendiamo di condividere con voi da alcune settimane. Non l'abbiamo fatto prima per una ragione precisa: volevamo avere qualcosa di concreto da dirvi, non solo descrivere un problema. Nelle ultime settimane abbiamo lavorato intensamente con partner e collaboratori esperti del settore per costruire una risposta strategica alla situazione che stiamo attraversando. È arrivato il momento di parlarvi con trasparenza.
Il conflitto in corso tra USA, Israele e Iran ha prodotto effetti immediati e profondi sul turismo globale. Non si tratta di un fenomeno locale: le conseguenze si manifestano in tutta Europa, e Milano — con la sua forte componente di visitatori internazionali — non è immune.
Il meccanismo è duplice. Da un lato, i mercati storicamente più forti per Milano — americani (12,7% del turismo internazionale milanese), turisti mediorientali (5%) e in parte asiatici (14,7%) — stanno rallentando sensibilmente le prenotazioni. Dall'altro, la chiusura degli spazi aerei del Golfo Persico penalizza i collegamenti intercontinentali che usano Dubai, Doha e Abu Dhabi come hub strategici.
I segmenti che continuano a muoversi sono il turismo europeo, il turismo domestico e il segmento giovanile, che storicamente non si ferma nelle fasi di incertezza geopolitica. Le destinazioni italiane sono tra le poche a reggere il confronto con il 2025.
Da quando i segnali del conflitto hanno iniziato a impattare le prenotazioni, abbiamo scelto di non reagire d'impulso. Abbiamo aperto un tavolo di lavoro con i nostri partner strategici per costruire una risposta coerente. Eccola.
Monitoriamo in tempo reale i competitor sulle piattaforme, il tasso di occupazione del mercato milanese e le variazioni di domanda giornaliere. Nessun prezzo dei vostri annunci viene impostato e dimenticato.
Utilizziamo PriceLabs, uno dei software di dynamic pricing più diffusi nel settore degli affitti brevi a livello mondiale. Il sistema monitora il ritmo di prenotazione (pace) di ogni struttura e confronta l'occupazione attesa con quella del mercato locale, aggiustando automaticamente i prezzi per massimizzare le entrate totali — non il solo prezzo per notte. In questa fase abbiamo adottato una metodologia più aggressiva: il sistema è calibrato per non lasciare vuoto ciò che può essere riempito.
Per il breve periodo, abbiamo applicato una riduzione dinamica aggiuntiva tramite PriceLabs, così da posizionare i vostri immobili al di sotto dei competitor nella finestra di prenotazione a breve termine. Se il mercato richiedesse un ulteriore intervento, lo effettueremo. Questo è un primo step per tamponare nell'immediato; la strategia di medio periodo è già in costruzione.
Ho iniziato a lavorare nel turismo oltre 35 anni fa. Ho attraversato crisi che, nel momento in cui accadevano, sembravano insuperabili. Le ricordo bene perché le ho vissute da vicino, da operatore attivo sul campo.
Quello che oggi osserviamo corrisponde a un pattern che conosco bene: la fase dell'attesa. Le persone non annullano il viaggio, lo posticipano. Il 62% dei clienti tende a rimandare la decisione d'acquisto — non a rinunciare definitivamente.
Chi riprenderà per primo? I giovani, che non si fermano mai. Il turismo business, che non aspetta. I viaggiatori europei, con una soglia di tolleranza al rischio più alta. E gradualmente, quando il contesto si stabilizzerà anche solo psicologicamente, torneranno tutti.
Vi chiedo quindi, per chi può permetterselo, un po' di pazienza. Non stiamo attraversando una crisi strutturale del turismo milanese: stiamo attraversando una fase di rallentamento congiunturale. La differenza è sostanziale.
C'è un elemento che differenzia Milano da molte altre destinazioni europee in questo momento, e che ci rende moderatamente ottimisti sul medio periodo: la sua visibilità cinematografica internazionale.
Il 29 aprile 2026 è uscito nelle sale mondiali Il Diavolo veste Prada 2, il sequel con Meryl Streep, Anne Hathaway ed Emily Blunt. È già il film più visto del 2026 al box office italiano, con oltre 14 milioni di euro di incasso e 1,7 milioni di spettatori nei primi giorni. Ma la notizia rilevante per noi è un'altra: Milano è il cuore narrativo del film, sostituendo idealmente Parigi del primo capitolo.
Un sequel con Meryl Streep, Anne Hathaway, Emily Blunt, Lady Gaga e Kenneth Branagh, distribuito globalmente da Disney, con Milano come protagonista assoluta, vale più di qualunque campagna promozionale istituzionale. L'eco si sentirà per tutto il 2026 e oltre.
Stiamo pianificando azioni di promozione verso i mercati europei e il mercato locale e domestico — i segmenti che in questo momento mostrano la maggiore tenuta e continuano a muoversi nonostante il contesto geopolitico.
Abbiamo però scelto di non avviarle ancora in questo momento. Vogliamo prima leggere i risultati della strategia last minute già attivata sui prossimi 10 giorni: sovrapporre troppi interventi contemporaneamente renderebbe difficile capire cosa sta funzionando, rischiando di fare confusione. Preferiamo lavorare con metodo, un passo alla volta.
Non appena avremo i primi segnali di risposta dal mercato, vi aggiorneremo puntualmente.
Comprendiamo che non tutti possano o vogliano navigare questo momento con lo stesso approccio. Per questo, abbiamo strutturato una seconda opzione concreta.
Siamo in grado di posizionare il vostro immobile per soggiorni di 2, 4, 6 o 8 mesi, ricercando attivamente ospiti qualificati — professionisti in trasferta, ricercatori, manager internazionali — garantendovi un'entrata mensile stabile e prevedibile.
Si tratta di contratti di locazione transitoria a tutti gli effetti, con tutte le tutele legali del caso. Ci occupiamo di tutto noi: ricerca e selezione dell'ospite, redazione del contratto, registrazione all'Agenzia delle Entrate, gestione dei pagamenti mensili. Voi ricevete il canone, senza pensieri.
Vi chiediamo di risponderci a questa mail facendoci sapere la vostra preferenza: continuare sulla strategia attuale di affitto breve con le ottimizzazioni in corso, oppure esplorare la soluzione a medio termine.
Se preferite un confronto più diretto e personalizzato, siamo disponibili via email per qualsiasi chiarimento.
Grazie per la fiducia che continuate a riporre nel nostro lavoro. Siamo qui, stiamo lavorando, e non ci fermiamo.
Con stima,
Il team Orea Spiti